Upravljanje imovinom

1. UVOD

Grad Zagreb kao glavni grad Republike Hrvatske i najveći grad prema broju stanovnika, te najveće gospodarsko središte države, ima i najveću imovinu od svih jedinica lokalne, područne i regionalne samouprave. Prema zadnjem izvješću Državne revizije (iz siječnja 2016. god.) glavnina imovine Grada Zagreba odnosi se na sljedeće nekretnine:

Osim impozantnih brojčanih parametara, iskazana imovina ima i svoju značajnu pojedinačnu vrijednost. Ta vrijednost očituje se kroz nekoliko oblika:

  1. materijalna ili tržišna vrijednost nekretnina,
  2. društveno korisna vrijednost nekretnina i
  3. vrijednost neiskorištenih potencijala nekretnina.

 

Nažalost, dosadašnji način raspolaganja imovinom Grada Zagreba svodio se prvenstveno na prodaju ili zamjenu nekretnina. Takav oblik raspolaganja uglavnom nije bio najpovoljniji za grad i broj vrijednih nekretnina se godinama smanjivao.

Zanemarivanje druga dva oblika vrijednosti nekretnina i svođenje samo na prodaju odnosno zamjenu je najjednostavniji i najlošiji oblik upravljanja koji reagira na vanjski poticaj pojedinačnih interesa. Odsustvo bilo kakve vizije pa onda i strategije upravljanja gradskim nekretninama trajno smanjuje doprinos koji su te nekretnine mogle ostvariti za razvitak gospodarstva Grada Zagreba.

2. ZAKLJUČCI DRŽAVNE REVIZIJE

Na temelju prikupljenih podataka i utvrđenih činjenica, Državni ured za reviziju ocijenio je da je upravljanje i raspolaganje nekretninama Grada Zagreba djelomično učinkovito. Prilikom analize upravljanja imovinom Grada Zagreba uočeni su brojni nedostatci za koje se traže ispravci. Od ustrojavanja i praćenja popisa cjelokupne imovine, preko utvrđivanja stvarnog stanja i vrijednosti nekretnina do donošenja strategije upravljanja i raspolaganja imovinom s jasnim ciljevima, Grad Zagreb ima puno posla u ovom području. Važno je i donijeti planove i pisane procedure za najam stanova, davanje u zakup poslovnih prostora, prodaju, davanje na korištenje i ostale oblike raspolaganja imovinom, kako bi rokovi, kriteriji, procedure i sve ostalo bilo javno i unaprijed poznato.

Državna revizija utvrdila je i brojne druge nedostatke koji se nalaze u kategoriji osnovnih pravila upravljanja imovinom grada prema načelu dobrog gospodara. Zadnji Izvještaj o stanju imovine Grada Zagreba izrađen je 2013. godine. Nakon što se sagleda način na koji gradska uprava upravlja svojom imovinom, ne treba se čuditi brojnim kaznenim prijavama i postupcima koji se vode

3. MOGUĆNOSTI PAMETNOG UPRAVLJANJA IMOVINOM GRADA

Kvalitetno upravljanje imovinom podrazumijeva jasno određenje sa ciljevima koji se žele postići. Ispunjenje postavljenih ciljeva kreće se od kratkoročne, preko srednjoročne pa sve do dugoročne realizacije. Osnovni ciljevi koje gradska uprava treba imati su:

  1. smanjenje troškova,
  2. povećanje razine usluge i
  3. razvitak Grada Zagreba.

koje proizvodi gradska imovina predstavlja tehničko pitanje upravljanja imovinom i potrebno je samo malo dobre volje i organizacije u gradskoj upravi da se taj cilj ispuni. Iz analize izvještaja o stanju imovine iz 2013. godine vidljivo je kako su se nagomilali dugovi za zakup poslovnih prostora, što ukazuje na žurnu potrebu zaustavljanja daljnjih dugova i efikasno rješavanje postojećih. Građani očekuju racionalno postupanje gradske uprave i zaštitu sredstava gradskog proračuna, kako bi se ista korisno upotrijebila.

 

Gradska uprava treba kao dobar gospodar organizirati i opremiti svoje službe za efikasno praćenje naplate i troškova. Informatizacija uprave i pametno upravljanje imovinom su ključni oslonci efikasnosti. Prema onima koji ne ispunjavaju uredno svoje obaveze u zakupu ili najmu, potrebno je redovito i brzo reagirati. Osim troškova fizičkog održavanja nekretnina, znatne troškove predstavlja i neracionalno trošenje energenata. Grad Zagreb do sada nije uspio energetski obnoviti zgrade koje koristi. Samo na tom dijelu gradska uprava je mogla kroz obnovu zgrada vrtića i škola, te upravnih zgrada, ostvariti višestruke koristi. S jedne strane dio sredstava može se koristiti iz EU fondova, može se zaposliti znatna građevinska operativa i konačno nakon energetske obnove svake godine će se uštedjeti na potrošenoj energiji.

 

Sustavno upravljanje Gradom podrazumijeva i projektni pristup održavanju, gradnji i sanaciji. U današnje doba nije prihvatljivo da se jedna prometnica po nekoliko puta raskopava zbog prolaska instalacija, kao da službe međusobno ne komuniciraju. Dakle, potrebno je uvažavati struku i sustavno upravljati imovinom prema usvojenim procedurama, uz donošenje strategije upravljanja i raspolaganja imovinom. Sve su to različiti oblici ušteda koje prema zakonu velikih brojeva predstavljaju znatne godišnje iznose za gradski proračun.

odnosi se na primjereno održavanje i izgradnju novih zgrada javne namjene:

  1. predškolskih i školskih,
  2. kulturnih i športskih,
  3. zdravstvenih i posebne skrbi te
  4. gospodarskih.

 

Najvrjednije što društvo ima jesu njegovi mladi građani. Društvena briga o mladima znači da im se pomaže prilikom:

  • osiguranja posla,
  • osiguranja stana,
  • osiguranja dječje skrbi.

Grad Zagreb mora svoje potencijale koristiti za sinergijske programe koji mladima omogućavaju rješavanje tri navedena elementarna pitanja. Upravo nekretnine grada mogu uz plansko korištenje poslužiti za efikasnu brigu o mladima.

 

Nekretnine Grada Zagreba trebaju se koristiti u programima koji se međusobno dopunjuju. Tako npr. za mlade to znači rješavanje stambenog pitanja kroz program POS-a prvenstveno za najam stanova s mogućnošću otkupa u kombinaciji s predškolskim i školskim ustanovama u blizini stanovanja.

 

Zgrade koje koriste škole moraju postati okupljališta mladih i omogućiti kvalitetne perspektivne sadržaje i izvan nastave. Prostore koji su nam na raspolaganju treba prilagoditi novim potrebama ili ih s manjim zahvatima dograditi kako bi se u sinergiji s primarnom namjenom povećala edukacijska, kulturna ili športska uslugu u Gradu.

 

Grad Zagreb treba svoje neiskorištene poslovne prostore aktivirati i uz simboličnu zaradu, ali maksimalnu dobrobit za građane. Poslovni prostori ne smiju stajati prazni i neuređeni. Dugotrajni postupci povrata imovine i sređivanja imovinskog stanja, moraju se okončati kako bi se oslobodili potencijali za obrtnike. Svaki zatvoreni prostor u gradu je višestruka šteta: ruglo u prostoru, ako nema aktivnosti nema niti radnih mjesta, nema usluge za građane i sl.

uz svrsishodno korištenje nekretnina je imperativ.

 

Gradska uprava treba pratiti potrebe gospodarstva i ponuditi svoje nekretnine za razvitak novih tehnologija, za privlačenje stranih investicija i za razvitak domaće proizvodnje. Grad Zagreb ima značajnih potencijala zajedno s gradovima i mjestima iz neposrednog okružja. Bolja suradnja sa zagrebačkim prstenom i zajedničko korištenje nekretnina značajno bi doprinijelo gospodarskoj konkurentnosti.

 

Zapostavljene nekretnine moraju se aktivirati uz višenamjensko korištenje. Sinergija sadržaja odabranih prema potrebama građana privući će investitore i potaknut će otvaranje novih radnih mjesta. Veliki neiskorišteni potencijali nalaze se u sljedećim nekretninama:

  1. Sveučilišna bolnica
  2. kompleks Gredelj
  3. kompleks Paromlin
  4. kompleks Badel
  5. kompleks Zagrepčanka
  6. terme Zagreb
  7. bivša zgrada tvornice lijekova „Medika“
  8. pojedinačne neuređene točke u gradu kao npr. srednjoškolsko igralište pored Bolnice za dječje bolesti u Klaićevoj ulici.

 

Svaka od navedenih nekretnina predstavlja vrhunski kapital. Za neke od njih već su odavno izrađene analize obnove koje je potrebno osuvremeniti i započeti s realizacijom. Naglasak treba biti na višenamjenskom korištenju. Primjerice, za srednjoškolsko igralište koje je planirano kao podzemna garaža s gornjom površinom u obliku multifunkcionalnih športskih terena za đake i studente iz neposredne okolice, ali i za rekreativce svih vrsta. Garaža bi služila prvenstveno za posjetioce bolnici, ali i za građane koji stanuju u centru grada ili za one koji ne žele ulaziti u uži centar sa svojim automobilima. Ujedno, na igralištu bi se napravio i heliodrom za hitne medicinske slučajeve. Ta zapuštena nekretnina idealan je primjer kako se vrlo jednostavno i s relativno skromnim sredstvima može značajno unaprijediti kvaliteta života građana. Potpuno je neobjašnjivo da Grad posjeduje takvu zapuštenu, a prvorazrednu, nekretninu u centru grada i godinama ništa ne napravi na njenoj obnovi.

 

Osim navedenih kompleksa, na gradskom zemljištu potrebno je napraviti suvremeni kongresni centar. Potencijalna lokacija je gradsko zemljište (neuređeno parkiralište) na istočnom ulazu Zagrebačkog velesajma. Kongresni centar podigao bi uslugu Grada Zagreba na međunarodnoj razini, oblikovao bi taj dio grada, donio nova radna mjesta, nove sadržaje i osigurao nove prihode. To je još jedan primjer višestruke koristi od sadašnjeg neuređenog zemljišta.

Pogled na zapuštenu zgradu kompleksa Badel u središnjem dijelu Zagreba
(izvor: Večernji list)


Paromlin – vrhunski domet Gradske uprave u upravljanju imovinom Grada – parking u kulturnom dobru (izvor: Večernji list)


Most Slobode u raspadu i poplavljeni pothodnik u Središću
– primjer održavanja gradske imovine (izvor: tportal)